Immobilien und Wohnungen zur Altersvorsorge
Die Altersvorsorge wird für viele Menschen zunehmend wichtiger. Steigende Lebenserwartung, höhere Kosten durch Inflation und damit auch weniger Leistungen durch gesetzliche Renten-Absicherung. Grund genug sich selbst zu kümmern.
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Immobilie als Kapitalanlage?
Die schon langanhaltende Niedrigzinsphase rückt Immobilien in den Fokus der Kapitalanleger: Noch nie war es so günstig, Immobilien zu finanzieren, die naturgemäß ausgesprochen wertbeständig sind. Allerdings hat diese gestiegene Nachfrage auch eine dynamische Preisentwicklung in Gang gesetzt. Vor allem in Metropolen und deren Umfeld verzeichnen Eigentümer seit Jahren einen enormen Wertzuwachs. Sind die Objekte gut vermietet, können durchaus Renditen zwischen vier und sechs Prozent oder mehr realisiert werden. Damit sind Immobilien in den Bereich gerückt, den vor geraumer Zeit sichere Geldanlagen eingenommen hatten. Doch es sind einige Vorüberlegungen anzustellen, um mit Immobilien als Kapitalanlage wirklich erfolgreich zu sein – hier ein Überblick.
Mit diesen Eigenschaften empfiehlt sich eine Investition in Immobilien
Wer sollte Immobilien als Kapitalanlage wählen?
Wollen Sie heute überhaupt eine Rendite erwirtschaften, müssen Sie zwangsläufig auf Anlageformen zurückgreifen, die de facto ein höheres Risiko aufweisen. Die Aktienmärkte haben sich in Folge der Geldpolitik der relevanten Zentralbanken so weit von den Realwerten der Unternehmen entfernt, dass mit einer erneuten Korrektur zu rechnen ist. Für Anleger kann dies einen dramatischen Verlust bedeuten. Währungen schwanken hingegen in Abhängigkeit von der Wirtschaftsleistung des jeweiligen Landes, aber eben auch bei Konflikten oder Ausnahmesituation, wie wir sie seit einem Jahr erleben. Staatsanleihen hingegen kosten im Ernstfall Geld, wenn sie mit negativen Renditen aufgelegt werden – die Bundesrepublik Deutschland nimmt zum Beispiel Zinsen ein, wenn sie Schulden aufnimmt. Wo also lohnt sich die Geldanlage bei einem überschaubaren Risiko noch?
Immobilien als sichere Anlage?
Immobilien gelten generell als risikoarme und damit sichere Geldanlage, auch wenn natürlich einige Voraussetzungen erfüllt sein müssen. In den letzten Jahren sind zum Beispiel die Preise in einigen Regionen deutlich gestiegen, vor allem Neubau-Objekte haben hier die Nase vorn. Die Renditechancen sind damit grundsätzlich attraktiv, allerdings müssen alle Aspekte stimmen. Einerseits sollte die Immobilie die geeignete Größe haben, erfahrungsgemäß erfreuen sich vor allem Zwei- bis Drei-Raum-Wohnungen in einem infrastrukturell gut erschlossenen Umfeld einer hohen Nachfrage. Andererseits sind eventuelle Restriktionen durch den Mietendeckel zu beachten, aber auch die künftige Entwicklung der Zinsen oder die unerwartete Notwendigkeit von Reparaturen. Nicht alle möglichen Probleme lassen sich vorhersehen oder umsichtig ausschließen, doch bei einem erheblichen Teil ist das durchaus möglich.
Wer profitiert von der Anlage in Immobilien?
Eine Investition in Immobilien empfiehlt sich daher für alle Personen, die
- einen sicheren Arbeitsplatz und damit ein sicheres Einkommen haben, sodass sie eine Finanzierung aufnehmen können,
- über Eigenkapital verfügen und
- die ein so stabiles Einkommen beziehen, dass sie von den Steuervorteilen einer Anlageimmobilie profitieren können.
Doch kommt eine Immobilie grundsätzlich für Sie in Frage, stellt sich die logische Frage: Wollen Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten? Die wesentlichen Argumente werden wir jedoch später erörtern, wenn alle grundlegenden Informationen abgehandelt sind – zunächst befassen wir uns mit den Kriterien, die die Rendite einer Immobilie ausmachen.
Die Rendite einer Anlageimmobilie - diese Faktoren sind relevant
Beispiel für vermietete Eigentumswohnung
Unabhängig davon, ob Sie Exposés studieren, sich selbst auf dem Immobilienmarkt umschauen oder mit einem Spezialisten zusammenarbeiten – Sie sollten eigene Berechnungen anstellen, um die Rentabilität eines Immobilienobjektes einzuschätzen. Die nebenstehenden bzw. nachfolgenden Punkte sollen Ihnen dabei helfen.
Erwerbsnebenkosten
Nutzungsdauer
Mieteinnahmen
Übertragung von Sparguthaben
Für die Basis-Rente gelten keine einheitlichen Vorschriften zur Übertragung von Sparguthaben zu einem anderen Anbieter – und nicht alle Anbieter räumen diese Möglichkeiten überhaupt ein oder gestatten die Kapitalübertragung kostenlos. Sollte sich ein Anbieter weigern, bleibt als Ausweg nur die Beitragsfreistellung. Allerdings erhebt der neue Anbieter ebenfalls Abschlusskosten für einen neuen Vertrag – die Entscheidung ist also grundsätzlich gut zu überlegen.
Verwaltung
Erhaltung
Steuern
In puncto Steuern spielt die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude relevant – wie hoch ist die tatsächliche Abschreibung, die Sie geltend machen können? Wie hoch ist Ihr persönlicher Steuersatz?
Verkaufspotential
Welche Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung des Objektes sind zu beachten? Sind auch Risiken einzuplanen? Ist es wahrscheinlich, dass Sie das Objekt wieder zu einem ähnlichen Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete veräußern können?
Finanzierung
Wägen Sie die Dauer der Zinsbindung in Abhängigkeit von der geplanten Nutzungsdauer ab. Müssen Sie nämlich eine Anschlussfinanzierung organisieren, könnten die Zinsen bis dahin gestiegen sein. Wie würde sich das auf Ihre monatliche Rate und die Rendite unter dem Strich auswirken?
Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage
Über die mögliche Rendite einer Anlage-Immobilie hinaus können Sie mit steuerlichen Vorteilen rechnen.
Insbesondere die Absetzbarkeit der Kreditzinsen macht die Fremdfinanzierung einer Anlage-Immobilie so interessant, da Sie Ihre Steuerlast auf diese Weise reduzieren können.
Welchen Vorteil bieten wir Ihnen als Immobilienprofi?
Wenn Sie über den Erwerb einer Immobilie nachdenken, dann sollten Sie sehr gut informiert sein. Wir haben langjährige Erfahrungen, die wir gern an Sie weitergeben. Unsere Beratung ist dabei kostenlos und unabhängig.
Wir begleiten Sie von der Immobiliensuche, den finanziellen Berechnungen, über Gespräche mit den Banken, bis hin zu sinnvollen Versicherungen.
Welche Immobilienobjekte empfehlen sich als Kapitalanlage?
Grundsätzlich können Sie zwischen drei verschiedenen Möglichkeiten wählen, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben wollen – und diese haben jeweils Vor- und Nachteile.
Eine Frage der Zielsetzung: Immobilie als Kapitalanlage oder Wohneigentum?
Und damit kommen wir auf die offene Frage zurück, ob Sie die Immobilie selbst nutzen sollten – oder nicht. Natürlich gibt es gute Gründe dafür, in Wohneigentum zu investieren: Sie müssen nicht mit Mietausfall rechnen, können (und müssen) sich selbst um alles kümmern und wollen im Alter vom mietfreien Wohnen profitieren – also nur noch die Nebenkosten bezahlen. Ist dem wirklich so? Wenn Sie über 20 oder 30 Jahre Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung finanzieren, dann fallen logischerweise auch Renovierungen oder gar Sanierungen an. Denken Sie nur an die Barrierefreiheit, die in vielen Häusern gar nicht gegeben ist. Es ist also durchaus wahrscheinlich, dass Sie dann erneut investieren müssen.
Stellen Sie sich vor, Sie investieren in eine Immobilie, die attraktiv gelegen ist – und die Sie vermieten. Mit Hilfe der Mieteinnahmen finanzieren Sie das Objekt, sorgen Sie für regelmäßige Renovierungen und halten die Immobilie instand. Ob Sie Ihre selbst bewohnte Immobilie mieten oder finanzieren, ist eine Frage des finanziellen Spielraums – aber eigentlich unerheblich: Sobald Ihre Anlage-Immobilie nämlich bezahlt ist, haben Sie die Wahl: Sie können diese selbst nutzen, Sie können verkaufen und etwas Passendes erwerben – Sie können Ihre finanzielle Freiheit genießen. Und das Beste: Den Großteil des dazu notwendigen Kapitals bringen die Mieter auf, während Sie Ihre Steuerlast effektiv reduzieren können.
